Риски и тонкости при приобретении вторичной недвижимости.

Почему востребовано жилье на вторичном рынке?

Почему приобретение вторичной недвижимости (вторичка) так популярно, несмотря на предлагаемые льготы по ипотеке в новостройках? Узнаем далее об этапах сделки по оформлению в собственность готовой квартиры.

Что нужно знать и с чего стоит начинать действовать.

Для получения жилищного кредита необходимо иметь незапятнанную кредитную репутацию и достойную заработную плату. Начинать нужно с выбора вариантов жилой недвижимости.

Подходящие под ипотеку квартиры

Что такое вторичное жилье?

Вторичное жилье – это квартиры с оформленными правами собственности. Даже помещение в новостройке считается готовым, если владелец успел зарегистрировать его в Росреестре и получил свидетельство на право собственности.

Вторички делятся на:

1. Стандартные;
2. Эконом-класса;
3. Улучшенные;
4. Элитные.

  • Стандартными называют квартиры в многоэтажках, где есть тепло, электричество, вода, газ. Обычно это одно-, двух- и трехкомнатные варианты.
  • Недвижимость эконом-класса расположена в старых двух или четырехэтажных зданиях, возведенных в советское время. Они отличаются небольшими комнатами и неудобной планировкой.
  • Улучшенные квартиры – современный вариант квартир повышенной комфортности и большой жилой площадью.
  • Элитное жилье рассчитано на определенное количество собственников. Отличается просторным помещением, оригинальной планировкой и повышенной комфортностью. Занимаемая одной семьей жилая площадь может представлять целый этаж.

Выбор готового жилого помещения по ипотеке.

Искать квартиру можно самостоятельно, либо через риелтора. Процесс зависит от финансовых возможностей покупателя и целей приобретения:

1. Вложение средств в недвижимость. Вкладывать деньги стоит в недвижимость, цена которой в ближайшие 10 лет вырастет. Обращать внимание следует на объекты, находящиеся в центральной части города или в перспективных районах.
2. Поиск жилья с заданными параметрами. Бывает, что покупателя конкретно интересует количество комнат. Спросом пользуются двушки или трехкомнатные квартиры. Редко, когда выбирают по количеству площади, полагающейся по соцпрограмме на человека.
3. Поиск варианта с учетом денежных накоплений. При таком поиске без риелтора обойтись будет сложно. Профессионал сможет предоставить базу готовых помещений и даст рекомендации по приобретению

Самостоятельный поиск.

Чтобы сэкономить, большинство покупателей предпочитают действовать самостоятельно. Но стоит помнить, что с правилами приобретения вторичек не все граждане знакомы, а профессионалы знают все нюансы.

Искать самостоятельно можно:

1. В интернете или печатных СМИ. Ресурсов в сети, занимающихся недвижимостью, много. Используя предлагаемые фильтры, можно оперативно подыскать подходящие варианты.
2. На специальных досках в городе по размещенным объявлениям. Если интересует квартира в конкретном районе, то на таких стендах всегда найдется нужная информация. Неплохой вариант – беседа с жильцами.
3. Через знакомых, друзей, коллег, родственников. Принцип «сарафанного» радио никогда не подведет и даст нужные результаты.

Для тех, кто не знаком с порядком и правилами подбора, рекомендуем обращаться за помощью к риелторам. Они предоставят готовую базу жилой недвижимости, помогут выбрать подходящий вариант и подскажут правила оформления документации.

На что обращать внимание при покупке вторички
Покупая готовое жилье, необходимо обращать внимание на:

  • наличие дверей в комнатах;
  • поверхность стен, пола и потолка;
  • остекление в помещении;
  • электропроводку, чтобы была в надлежащем состоянии;
  • рабочее состояние электро или газовой плиты;
  • подведение коммуникаций;
  • наличие воды, газа, электричества, отопления;
  • работу канализационной системы;
  • состояние сантехнического оборудования;
  • работу отопительной системы;
  • отсутствие грибка или плесени, а также сырости;
  • соответствие планировки техпаспорту.

Не нужно стесняться проверять.

Лучше один раз тщательно осмотреть помещение, чтобы не получить отказ банка в финансировании.

При выявлении недочетов, необходимо сообщить продавцу, чтобы он либо устранил их, либо снизил цену.

Хорошо было бы провести осмотр дворовой территории и состояние подъезда. Неплохо будет пообщаться с соседями. Надо помнить, что, купив квартиру, уже ничего не изменишь, поэтому о нюансах лучше знать заранее.

Проверка квартиры банком.

Банки с особым вниманием относятся к проверке жилья на вторичном рынке. Сотрудниками кредитного учреждения проверяется:

1. Состояние строения, где располагается приобретаемая квартира. Помещение не должно быть аварийным или подлежать сносу.
2. Процент износа здания.
3. Фундамент. К приоритетным относится кирпичное, каменное или железобетонное основание.
4. Этажность.
5. Район и инфраструктура.
6. Наличие отдельного входа.
7. Подведение коммуникаций.
8. Соответствие планировки техпаспорту.
9. Ликвидность жилья.

Квартиру в обязательном порядке проверяют на «чистоту». Недвижимость не должна быть арестована или находиться в залоге. Согласие на продажу должны предоставить все прописанные в помещении лица.

Оценка вторичного жилья.

Согласно закону по ипотеке, проводится оценка готовой недвижимости. Сумма предоставляемого жилищного займа зависит от ликвидности и рыночной стоимости квартиры. Договор по ипотеке составляется на основании представленных экспертами сведений и оценки. Квартира будет находиться в залоге у банка, пока заемщик полностью не рассчитается с кредитором.

Оценка нужна не только кредитному учреждению, но и самому покупателю. Таким образом становится понятна реальная стоимость приобретаемого жилого имущества, а также вселяется уверенность, что в дальнейшем продать ее будет не сложно.

Оценивают недвижимость и во избежание мошенничества, чтобы продавцу не дать возможности искусственно завысить, либо занизить цену.

Когда банк может отказать в финансировании.

По ипотеке на вторички банки редко отказывают, но такое имеет место. Причинами отказа могут стать следующие случаи:

  • Износ здания, где находится квартира, превышает допустимые нормы. Т.е. больше 70%.
  • Когда недвижимость покупается у социально незащищенной категории граждан.
  • Если речь идет о покупке комнаты в общежитии или коммунальной квартире.
  • Если жилье приобретается у родственников.
  • Когда после смерти бывшего владельца не прошло года.

Порядок действий.

Приобретение жилой недвижимости на вторичном рынке осуществляется поэтапно. Важно придерживаться рекомендуемой последовательности.

1. Выбор кредитора.
2. Сбор документов.
3. Заключение договора на жилищный кредит.
4. Подписание договора купли-продажи недвижимости.
5. Регистрация сделки.
6. Перевод денег продавцу.

Рассмотрим этапы подробнее.

Выбор кредитора.

Для поиска подходящей финансовой структуры, отвечающей требованиям заемщика, необходимо внимательно изучить предлагаемые банком программы. Например, найти предложение без первоначального взноса.

Советуем обращать внимание на требования, которые выставляет кредитная компания к помещению и получателю займа.

Можно обратиться к риелторам. Они смогут посоветовать, куда лучше обращаться по ипотеке. Информацией могут владеть и брокеры, к которым имеет смысл обращаться, когда самому сделать выбор трудно.

Заключение договора на жилищный кредит.

После проверки документов и оценки квартиры, заемщику надо ждать принятия решения банком: либо одобрения, либо отказа в финансировании. При принятии положительного решения заключают ипотечный договор.

При оформлении документов и их подписании соблюдаются следующие правила:

1. Выплата комиссионных кредитору.
2. Оформление залогового имущества.
3. Подписание страховки.

Заключение ДКП (договора купли-продажи).

После заключения соглашения по ипотеке, подписывается документ на покупку жилья. При его оформлении продавцу выплачивается аванс, в размере, который прописан в договоре.

Регистрация сделки.

Документация по сделке передается в Росреестр, где ее регистрируют, а участникам процесса оформляют свидетельства на право собственности.

Перевод денег.

Пройдя регистрацию в государственном органе, покупателю переводят оставшуюся часть денег по договору. Купленная квартира становится собственностью заемщика и одновременно – залоговым имуществом банка.

Риски при покупке вторички.

Существуют риски при проведении сделки с готовым жильем. Они есть и у покупателя, и у продавца. О них нужно помнить, чтобы обезопасить себя.

Рассмотрим некоторые из них.

  • Сделка ведется по доверенности, то важно проверить подлинность документа и личность уполномоченного лица.
  • Если квартира досталась продавцу по наследству, то есть вероятность существования других наследников. Если объявятся другие претенденты на квартиру, то суд может признать сделку недействительной.
  • Ранее недвижимость уже продавалась, необходимо тщательно проверять «чистоту» квартиры.
  • Сделку признают ничтожной, если при оформлении ипотечного жилья с материнским капиталом выявятся нарушения в распределении долей.
  • При покупке приватизированной квартиры есть опасность того, что ее могут опротестовать, если при заключении договора КП не были учтены интересы всех прописанных жильцов.
  • Покупка у престарелых граждан опасна тем, что могут объявиться родственники с медицинскими справками, по которым продавец признан недееспособным.

Осторожно к покупке вторичной недвижимости надо относиться:

  • Вторичка продается по заниженной цене;
  • Собственники – старые люди;
  • Продавец не находит необходимые справки и свидетельства на квартиру;
  • Когда лично переговорить с собственником не удается.